Рыночная оценка - это оценка рыночной стоимости имущества, а также других объектов гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.
Рыночная оценка устанавливает наиболее вероятную рыночную стоимость, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине стоимости сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть оценка рыночной стоимости необходима когда:
- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект рыночной оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
- объект рыночной оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
- стоимость сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект рыночной оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
- платеж за объект рыночной оценки выражен в денежной форме.
В отношении каких объектов может быть проведена процедура рыночной оценки?
В отношении тех, чью рыночную стоимость вы хотите узнать. Это могут быть совершенно любые предметы движимого и недвижимого имущества. Среди наиболее востребованных услуг нашей компании
- бизнеса
- ценных бумаг
- оценка автомобилей
- оценка квартиры
- оценка земли и
- другие виды оценки
Наиболее востребована рыночная оценка объектов недвижимости.
Оценка рыночной стоимости
Рыночная стоимость недвижимости и ее расчет является самым распространенным видом рыночной оценки. Оценка рыночной стоимости включает в себя определение стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта, например, права аренды, права пользования и т.д. Зачастую, рыночная стоимость объекта недвижимости является очевидной для ее владельцев или возможных покупателей. Однако, после проведения этой процедуры, ее цена может быть значительно скорректирована. Для определения этой реальной стоимости и производится оценка недвижимости.
Рыночная оценка может быть проведена в отношении таких объектов, как:
- земельные участки
- объекты жилой недвижимости (квартиры, коттеджи, дома)
- объекты коммерческой недвижимости (офисные помещения, гостиницы, торговые и складские площади)
- объекты промышленной недвижимости (здания, сооружения, промышленные комплексы)
- инженерные коммуникации (мосты, путепроводы, газо- и нефтепроводы, теплосети)
- объекты незавершенного строительства
Оценка рыночной стоимости помогает максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение. Рыночная оценка становится необходимой уже тогда, когда собственники земли и недвижимости захотят заложить их для получения кредита. Без должной оценки не стоит рассчитывать и на привлечение дополнительных инвестиций, в том числе иностранных.
Рыночная стоимость недвижимости
Оценка рыночной стоимости недвижимости означает определение наиболее вероятной цены, которая сложится при продаже объекта собственности на конкурентном и открытом рынке при наличии всех условий, необходимых для совершения справедливой сделки.
Такими условиями являются:
- Покупатель и продавец действуют на основе типичных, стандартных мотивов. Ни для одной из сторон сделка не является вынужденной.
- Обе стороны обладают всей полнотой информации для принятия решений и действуют, стремясь к наилучшему удовлетворению своих интересов.
- Объект выставлен на открытом рынке достаточное время, и для совершения сделки выбран оптимальный момент.
- Оплата производится в денежной форме или согласованы финансовые условия, сравнимые с оплатой наличными.
- Цена сделки отражает обычные условия и не содержит скидок, уступок или специального кредитования ни одной из сторон, связанных со сделкой.
- Объект пользуется обычным спросом и обладает признаваемой на рынке полезностью.
- Объект достаточно дефицитен, иначе говоря, имеется ограниченное предложение, создающее конкурентный рынок.
- Объект наделен свойствами отчуждаемости и способен передаваться из рук в руки.
Выделяют три основных метода рыночной оценки объектов недвижимости: метод сравнения, затратный метод и метод капитализации доходов.
Методы рыночной оценки
Основной метод рыночной оценки - это метод сравнительных продаж. Этот метод применим в том случае, когда существует рынок земли и недвижимости, существуют реальные продажи, когда именно рынок формирует цены, и задача оценщиков заключается в том, чтобы анализировать этот рынок, сравнивать аналогичные продажи и таким образом получать рыночную стоимость оцениваемого объекта. Метод построен на сопоставлении предлагаемого для продажи объекта с рыночными аналогами. Он находит наибольшее применение на Западе (90 процентов случаев). Однако для этой работы необходим уже сформировавшийся рынок земли и недвижимости.
Метод оценки рыночной стоимости по затратам к земле практически не применим. Может использоваться лишь в исключительных случаях оценки земли неразрывно от произведенных на ней улучшений. Считается, что земля постоянна и не расходуема, а затратный метод применяется для оценки искусственных объектов, созданных человеком. При оценке этим методом стоимость земли складывается со стоимостью улучшений (зданий, сооружений), а земля оценивается отдельно другими методами.
Вообще говоря, стоимость земли определяется тем, какой доход можно получить от ее использования. В связи с ограниченностью лучших для использования земельных участков, например, в городах, здесь испытывается соответствующий дефицит и расчет стоимости земли. Следующим методом рыночной оценки, который применим именно для России,- является метод оценки, основанный на анализе наиболее эффективного использования недвижимости, и этот анализ связан с определением того вида использования, который будет приносить владельцу максимальный доход.
Естественно, что со стороны банков возник большой интерес к таким операциям. И все они нуждаются в квалифицированной и точной рыночной оценке недвижимости, проводящие страхование по реальной стоимости объектов недвижимости.
Рыночная оценка необходима также в рамках региональной налоговой политики. Во всем мире основой системы местного налогообложения служит налог на недвижимость, за счет этого налога формируется около 70 процентов местного бюджета. Конечно, с развитием самого рынка, с появлением реальных стоимостей возможен переход к такой системе налогообложения, которая бы стимулировала развитие рынка недвижимости и обеспечила бы вместе с тем пополнение местных бюджетов. Этим объясняется и безусловный интерес к рыночной оценке, проявляемый со стороны местных администраций.
Стоимость услуг по профессиональной рыночной оценке сильно различается в зависимости от типов оцениваемых объектов, сложности работ и, разумеется, от того, какие именно специалисты привлекаются к проведению оценки. Обычно стоимость услуг измеряется либо в часах, помноженных на тариф почасовой оплаты, либо зависит от величины объекта, но никогда не привязывается к его стоимости.
Специалисты нашей оценочной компании имеют богатый практический опыт и апробированные методики рыночной оценки недвижимого и движимого имущества, расчета рыночной стоимости имущества, что позволяет эффективно решать задачи, связанные с рыночной оценкой любых видов активов, вне зависимости от их количества и местонахождения.
Если Вам нужно получить рыночную оценку стоимости любого имущества - обратитесь к нам, используя контактную информацию . Звоните, мы поможем!
Рефинансирования.
Клиентам: Сбербанк, ВТБ, Райффайзен, СвязьБанк, Уралсиб, Возрождение, Дом.РФ, Росс.Капитал, Банк Россия, Транскапитал, РСХ, Юникредит, АкБарс, Промсвязьбанк:
Коллективная оценка:
Индивидуальная оценка:
Дельта Кредит, Открытие, Абсолют, РосЕвробанк, Зенит, Металлинвест: +10...28%
Клиентам АО Газпромбанк :
Коллективная оценка: от 2300
(включая скидку
) +
Индивидуальная оценка: 4500 (включая скидку ) +
При рефинансировании:
Если Вы уже заказывали у нас оценку, и прошло не более 3-х месяцев, то перерасчет по фотографиям - 3000 руб. (с учетом скидки)
При обращении в банк
Актуальный перечень банков, работающих в данный момент по программе CashBack можно найти в , в разделе "Рефинансирование".
С приложением проще!
4500 руб.
Дельта Кредит, Открытие, Абсолют: 5500 руб.
Газпромбанк: 4950 руб. (включая скидку, при заказе через сайт )
4500-7000 руб.
()
Газпромбанк: 5400 руб.* (включая скидку, при заказе через сайт )
1-3
дн. с момента осмотра, предоставления документов и оплаты
Осмотр - сегодня или завтра
Квартира на вторичном рынке НЕ в НОВОСТРОЙКЕ
Заключение: 3500 руб.**
Отчет об оценке: 5000 руб.
Заключение: 3500 руб.**
Если две квартиры, то 6000 руб. за два заключения.
Отчет об оценке: 5500 руб.
+ 50% от стоимости оценки
Выписка ЕГРН в электронном виде
500 руб.
500 руб.
от 7000 руб.
Заключение о стоимости (обязательная предварительная оценка) - 5000 руб. (входит в стоимость будущего отчета)
Отчет об оценке - от 15000 руб.
Цена зависит от площади дома и других параметров
Дополнительные зарегистрированные строения на участке - 5000 руб. (за строение)
Возможны скидки
* При нахождении объекта оценки далеко за пределами МКАД цена может быть немного выше. Менеджер имеет право увеличить стоимость осмотра, предварительно уведомив Заказчика (в пределах до 2000 руб.)
** Заключение о рыночной стоимости квартиры или комнаты подается в посольство, нотариусу, в некоторые государственные органы а также "для себя". Может быть выполнено как в бумажном, так и в электронном виде. Расчет производится в соответствии со всеми нормами, но не прилагается к заключению. Такой тип отчета не предназначен для ипотечных банков.
Стоимость проведения осмотра объекта оценки без проведения независимой оценки - от 1000 руб., в зависимости от удаленности объекта оценки (соответствие п. 11 Публичной оферты).
Стоимость проведения оценки офисов, торговых помещений и зданий :
|
Характеристика объекта оценки |
Нахождение объекта / стоимость | Срок выполнения работы, дней | |
| Москва | |||
| Офис, склад площадью до 300 кв.м. | 5-7 дней | ||
| Офис, склад площадью от 300 до 1000 кв.м. | Предварительная оценка - 15 тыс. руб, полный отчет +45 тыс. руб.* | Предварительная оценка - 15 тыс. руб, полный отчет +55 тыс. руб*. | 7-12 дней |
| Экспертиза отчета в СРО | 10 дней | ||
| 15 000 руб. | 15 000 руб. | - | |
| 20 000 руб. | 20 000 руб. | 3-7 дней | |
*В зависимости от сложности объекта (отдельно стоящее здание, индивид. проект, ОКН) цена может вырасти, уточняйте у менеджера.
Стоимость проведения оценки недвижимости при :
|
Характеристика объекта оценки |
Нахождение | Срок выполнения работы, дней | |
| Москва, Новая Москва, МО | Другие регионы | ||
| Земля, площадь до 1 Га | Предварительная оценка - 15 тыс. руб, полный отчет +35 тыс. руб.* | Предварительная оценка - 15 тыс. руб, полный отчет +45 тыс. руб.* | 5-10 дней |
| Земля, площадь от 1 до 10 Га | Предварительная оценка - 15 тыс. руб, полный отчет +45 тыс. руб.* | Предварительная оценка - 15 тыс. руб, полный отчет +75 тыс. руб.* | 7-12 дней |
| Земля, площадь больше 1 Га | По договоренности | По договоренности | - |
| Здание, площадью до 1 000 кв.м | Предварительная оценка - 20 тыс. руб, полный отчет +55 тыс. руб.* | По договоренности | 15-20 дней |
| Здание, площадью от 1 000 кв.м | Предварительная оценка - 30 тыс. руб, полный отчет + от 75 тыс. руб.* | По договоренности | 15-20 дней |
| Экспертиза отчета в СРО | По тарифам РОО (www.sroroo.ru/documents/171647) | 10 дней | |
| Подбор и покупка из архива аналогов при ретроспективной оценке | 20 000 руб. | 20 000 руб. | 3-7 дней |
| Сопровождение отчета при проходжении стоимостной экспертизы в СРО | 15 000 руб. | 15 000 руб. | - |
*В зависимости от сложности объекта (регион с малым количеством аналогов, особенности использования,...) цена может вырасти, уточняйте у менеджера.
Стоимость проведения оценки арендной ставки (в том числе для подачи в Росреестр, ДГИ):
| Нахождение | Срок выполнения работы | ||
| Москва | |||
|
Оценка аренды 1 кв.м в помещении до 300 кв.м (в день, неделю, месяц, год) |
10-30 тыс. руб. | 5-10 дней | |
|
Оценка аренды 1 кв.м в помещении от 301 до 1000 кв.м (в день, неделю, месяц, год) |
30-50 тыс. руб. | 5-10 дней | |
| Оценка аренды на прошлую дату. | + 20 тыс. руб. | от 10 дней | |
Другие виды оценки:
| Характеристика объекта оценки | Нахождение | Срок исполнения, дней | |
| Москва | Московская область и другие регионы | ||
| Оценка затрат на строительство | от 25 тыс. руб. | от 25 тыс. руб. | 5-10 дней |
| Оценка легкового автомобиля | 5000 | 6500* | 1 день |
| Оценка грузового автомобиля | 6000 | 7000* | 1 день |
| Оценка специальной техники | 6000 | 7000* | 1 день |
| Оценка серийного промышленного оборудования | 2-3 дня | ||
| Оценка технологической линии | 1000 руб. за одну позицию. Минимальная стоимость заказа 10 000 руб.* | 2-3 дня | |
| Оценка мебели, предметов интерьера, … | 500 руб. за одну позицию. Минимальная стоимость заказа 10 000 руб.* | 2-3 дня | |
| Оценка товарных запасов | от 50 руб. за одну позицию. Минимальная стоимость заказа 10 000 руб.* | 2-3 дня | |
| Оценка ущерба от залива, пожара | от 8 000 руб. | 3-4 дня | |
Консультация по вопросам оценки - БЕСПЛАТНО.
Присутствие нашего оценщика в суде - 10 000 руб.
Присутствие нашего юриста в суде - по договоренности.
Дополнительная копия отчета в момент сдачи работы: 500 руб., по истечении месяца - 1000 руб.
Внесение исправлений/дополнений в отчет, возникших НЕ ПО НАШЕЙ ВИНЕ, а также стоимость фактически понесенных затрат компании при возврате денежных средств - ПРАЙС-ЛИСТ на внесение изменений в отчет и фактически понесенные затраты
Для заказа проведения оценки:
Для заказа выполнения оценки звоните нам по телефону в Москве: +7 495 698-60-37
Срочная оценка:
Услуга предоставляется только в будние дни, по согласованию с менеджером.
Стоимость:
- 1 рабочий день после осмотра, оплаты и предоставления полного пакета документов + 1000 руб.
- 7 часов после осмотра, оплаты и предоставления полного пакета документов + 50% от стоимости оценки
В процессе работы над определением стоимости объекта оценки использование двух из трёх существующих подходов (затратного и доходного) является некорректным. Поэтому принято решение отказаться от использования этих подходов при расчёте величины стоимости объекта оценки и использовать только один - сравнительный. Ниже приводится краткое обоснование данного решения.
Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки...
Состояние здания. Состояние здания напрямую влияет на цену находящихся в нем помещений: чем лучше состояние здания, тем выше цена продаваемых помещений. Так как сравниваемые объекты находятся в зданиях с одинаковым состоянием, то корректировка на данную характеристику не вносилась.
Таким образом, стоимость объекта оценки, рассчитанная сравнительным подходом, составляет 2 004 310 (2 миллиона 4 тысячи триста десять) рублей.
Обоснование рыночной стоимости при использовании доходного подхода. Доходный подход основан на прогнозировании величины будущих доходов, полученных от использования (эксплуатации) объекта оценки, приведенных к текущим ценам.
Источниками информации при использовании доходного подхода являются данные о фактических и (или) ожидаемых доходах и затратах.
При оценке доходным подходом объекта недвижимости (в отличие от оценки бизнеса, расположенного на этом объекте) доход от объекта оценки определяется на основе среднего дохода, извлекаемого владельцами сопоставимых объектов. Основным источником дохода в этом случае является сдача помещений в аренду. В, качестве чистого дохода, может рассматриваться либо фактический доход, полученный за прошедший год, либо прогнозируемый доход на предстоящий год.
Для оценки рыночной арендной платы использовались данные предложений по аренде объектов, сопоставимых с оцениваемым. Объекты сравнения отбирались на основании следующих критериев: местоположение, доступ,к объекту, внешний вид, состояние объекта, качество конструкции, рыночная привлекательность, функциональное использование и совокупность дополнительных удобств.
Произведем расчет стоимости объекта недвижимости с использованем доходного подхода.
Стоимость оцениваемого объекта определяется по формуле:
С = ЧОД/КК (23)
где С - текущая стоимость объекта недвижимости,
ЧОД - чистый операционный доход;
КК- коэффициент капитализации.
Характеристика объектов аналогов представлена в таблице 12.
Выполним корректировку стоимости аренды объектов-аналогов.
Корректировка на состояние объекта опенки.
Исходя из классификации состояния квартиры принятой, у риэлторов для данного вида недвижимости, корректировка, на состояние квартир составляет 5%.
Таблица 12 - Характеристика объектов аналогов
Так как состояние объектов аналогов лучше состояния оцениваемого объекта вводим корректировку «- 10%».
Корректировка объектов-аналогов, представлена в таблице 14.
ПВД = 176*66,75*12 = 140976 руб.
Таблица 13 - Корректировки на состояние квартиры
Величина потерь валового дохода от неуплат и от смены арендаторов, а также потери от недозагрузки площадей в связи с изменением внешних условий оцениваются в одну месячную арендную плату 12000 руб.
ЭВД = 140976 - 12000 = 128976 руб.
Операционные расходы:
Постоянные расходы, к их числу относится налог на недвижимость. Налог на двухкомнатную квартиру составляет 381 рубль.
Переменные расходы, к их числу относятся коммунальные услуги.
Коммунальные услуги однокомнатной квартиры в расчете на одного человека составляют 1330 рублей.
Эксплуатационные расходы состоят из суммы переменных и постоянных расходов.
ЭР = 381 + 1330 * 12 = 16341 руб.
Таблица 14- Корректировка объектов аналогов
|
Параметры сравнения |
Оцениваемый объект |
Объект аналог №1 |
Объект аналог №2 |
Объект аналог №3 |
Объект аналог №4 |
|
Месторасположение |
Мамина, 6А |
Мамина, 11 |
Хохрякова, 4 |
||
|
Корректировка на местоположение |
|||||
|
Общая площадь |
|||||
|
Корректировка на общую площадь |
|||||
|
Состояние |
отличное |
отличное |
отличное |
отличное |
|
|
Корректировка на состояние |
|||||
|
Корректировка на этаж |
|||||
|
Наличие телефона |
|||||
|
Корректировка на наличие телефона |
|||||
|
Общая сумма корректировок |
|||||
|
Цена аренды 1 кв.м. с учетом корректировок |
Согласно данным журнала Эксперт безрисковая ставка находится в диапазоне от 10% до 11%, рекомендованный уровень безрисковой ставки равен 10,5%. Премия за риск составляет 2%, премия за низкую ликвидность 35, премия за инвестиционный менеджмент составляет 1,5%. Норма возврата капитала рассчитывается по формуле:
Rn = 1/n*100% (23)
где Rn - норма возврата капитала;
n - оставшийся срок экономической жизни объекта.
Rn = 1/62*100% = 1,6%.
КК = 10,5 + 2 + 3 +1,5 + 1,6 = 18,6%
Рассчитаем рыночную стоимость оцениваемого объекта при использовании доходного подхода.
Таблица 15 - Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта при использовании доходного подхода
Рыночная стоимость объекта оценки с учетом доходного подхода составляет 2 125 188 (два миллиона сто двадцать пять тысяч сто восемьдесят восемь рублей).
Согласование результатов оценки:
Использованные методы расчета рыночной стоимости дали следующие результаты:
сравнительный подход: 2 004 310 руб.;
доходный подход - 2 125 188 руб„
На основе анализа применимости каждого подхода для оценки рассматриваемого объекта можно сделать следующие выводы:
- 1. Сравнительный подход отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке. В то же время не стоит слишком доверять исходной информации об условиях продаж объектов, их цене и так далее, Кроме того, оценка существенных параметров объекта проведена по укрупненной шкале. Тем не менее, можно считать, что данный подход будет иметь наибольший вес при решении об окончательной стоимости.
- 2. Доходный подход с точки зрения доходности отражает ту предельную стоимость, больше которой не будет платить потенциальный инвестор, рассчитывающий на типичное использование объекта, и на принятые ставки доходности. Поскольку оцениваемый объект в чистом виде не является объектом доходной недвижимости, велика доля экспертных суждений. Предоставляемая информация, безусловно имеет значение для приведенного выше анализа, но нельзя на него слишком полагаться.
Для определения итоговой величины стоимости используется метод средневзвешенного значения. Поскольку в расчетах был исключен один из трех существующих подходов к оценке (затратный), весовая доля сравнительного и доходного подходов принята за 50%.
С учетом вышеизложенного, в табл. 16 приведены весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из использованных подходов в определении итоговой стоимости.
Для определения рыночной стоимости объекта оценки сравнительным и доходным подходами используются аналогичные источники информации, следовательно, можно сделать вывод, что достоверность и полнота информации в данном случае равны. Исходя из этого, весовой коэффициент данного показателя равняется 50%.
Расчет рыночной стоимости объекта оценки при использовании сравнительного подхода основан на сравнении объектов аналогов, следовательно, при, использовании данного подхода способность учитывать изменения конъюнктуры рынка больше, чем при использовании доходного подхода. На основании этого весовой коэффициент доходного подхода по данному показателю уменьшается на 5%.
Таблица 16 - Весовые коэффициенты. отражающие долю каждого использованных подходов в определении итоговой стоимости (%)
Примечание: расчет весовых коэффициентов производился на основе экспертной оценки 5 специалистов агенства недвижимости «Ман»
Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости проводится с целью последующей продажи, следовательно, сравнительный подход наиболее точно учитывает намерения покупателя и продавца, так как конечная цель при использовании данного подхода является продажа объекта, в отличие от доходного подхода, конечная цель которого, использование объекта с целью получения дохода. Поэтому весовой коэффициент сравнительного подхода по данному показателю равняется 65%.
Весовые коэффициенты по показателю способности учитывать размер, меторасположение и доходность объекта равны. Так как при импользовании сравнительного подхода более точно учитываются размер и меторасположение объекта, а при использовании доходного подхода расчитывается будущий доход, который может приносить оцениваемый объект, следовательно, весовой коэффициент по данномцу показателю равняется 50%.
Так как расчет рынчной стоимости объекта оцкенки при использовании доходного подхода основан на предположении о будущих доходах, которые будет приносить объект оценки, это уменьшает долю его весового коэффициента на 10%, по сравнению со сравнительным подходом, расчет рыночной стоимости объекта оценки которого, основан на сравнении аналогичных объектов.
Обоснованная рыночная стоимость объекта оценки определячется по формуле:
V = V1*Q1 + V2*Q2 (24)
где V1 - рыночная стоимость оюъекта оценки, руб.;
V1, V2 - стоимость объекта, определенная соответственно доходным и сравнительным подходами;
Q1, Q2 - средневзвешанныое значение достоверности подходов соответственно.
Рыночная стоимость объекта:
V = 2 004 310 *0,56 + 2 125 188 * 0,44 = 2 054 496 руб.
Таблица 17 - Обоснованная рыночная стоимость объекта оценки
Таким образом, на основе имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения расчетов, с применением методик оценки, можно сделать следующее заключение.
Рыночная стоимость объекта оценки - двухкомнатной квартиры общей площадью 66,75 м 2 , расположенной по адресу: г. Челябинск, переулок Мамина, 6А, кВ.17 , с учетом округления составляет 2 058 000 (два миллиона пятьдесят восемь тысяч) рублей.