Случаи, когда недвижимость находится в долевой собственности, не редки в практике юристов. И очень часто им приходится решать возникающие из-за этого споры. Сегодня мы постараемся разобраться с вопросом, как быть, когда собственник второй доли недвижимости не желает продавать ее.
Здесь мы рассмотрим ситуацию в общем, но вы можете получить консультацию по конкретной проблеме у юриста компании «Правосфера». Все возможные варианты для связи со специалистом имеются на нашем сайте.
Продажа долевой недвижимости
Если вы владеете долей в квартире или доме, и вас такое положение дел не устраивает, то решить данную проблему можно несколькими способами.
- Предложить второму собственнику продать имущество и поделить деньги пропорционально величине долей. В этом случае не имеет значения количество людей, наличие детей или постоянное проживание на данной жилплощади.
- Продать свою долю недвижимости второму владельцу или, если он не согласен, постороннему лицу. Однако надо помнить о преимущественном праве выкупа доли совладельцем.
- Предложить второму собственнику выкупить долю у него. В дальнейшем квартиру можно будет продать либо пользоваться ей единолично.
Важно! Если второй собственник категорически отказывается мирно решать проблему, то вы можете действовать самостоятельно, например, продать свою часть. Однако в такой ситуации необходимо строго соблюдать законный порядок, чтобы сделку невозможно было оспорить.
Пример. Два брата получили в наследство квартиру отца. При оформлении наследства юрист предложил сразу выделить доли каждого из них, что и было сделано. Один из братьев предложил второму, чтобы исключить разногласия, продать недвижимость, а деньги поделить пополам, так как каждый из них стал владельцем половины квартиры. На что был получен категорический отказ, мотивированный тем, что это – память об отце. Долю брата, которому фактически данная жилплощадь была не нужна, так как он проживал с семьей в другом регионе, совладелец также отказался выкупать из-за недостатка средств. Юрист, к которому обратился гражданин, посоветовал продать свою долю постороннему лицу. Все формальности были соблюдены, и через некоторое время сделка состоялась.
Можно ли заставить собственника доли недвижимости продать ее?
Конечно, никто не может заставить гражданина заключить сделку против его воли, точно так же, как и обязать мириться другого собственника с тем, что он не может полноценно пользоваться недвижимостью. Законом предусмотрены варианты, о которых было сказано выше. Рассмотрим наиболее популярный вариант – продажа собственной доли. Итак, у вас есть законные права на часть недвижимости, вы не готовы жить в одной квартире с посторонними людьми и желаете решить вопрос, но второй владелец не идет на уступки и отметает любые предложения. Объявить его долю ничтожной вы также не можете, так как она таковой не является. Остается единственная возможность – продать свою часть. Вам придется пройти несколько этапов.
- Предложить второму собственнику выкупит вашу долю. Причем сделать это надо официально, то есть написать письмо и вручить его либо в присутствии нотариуса, либо отослать заказным письмом, чтобы зафиксировать факт получения предложения.
- Ожидать 30 дней. Именно такой срок установлен законодательством на обдумывание предложения и принятие решения.
- Если владелец второй доли никак не отреагирует на послание, либо ответит отказом (желательно в письменном виде), то вы можете выставлять свою долю на продажу. Главное условие – цена должна быть такой же, за какую вы предлагали выкупить долю второму собственнику.
- После того, как будет найден покупатель, вы можете совершать сделку по обычным правилам.
Документы, необходимые для продажи доли недвижимости
Чтобы заключить договор купли продажи доли недвижимости, необходимо собрать такой пакет документов:
- личный паспорт;
- правоустанавливающий документ на долю имущества;
- доказательство отказа владельца второй доли от выкупа части недвижимости;
- технический паспорт недвижимости с планом, на котором обозначена продаваемая доля;
- справка о лицевом счете;
- сведения о прописанных на данной жилплощади гражданах, если такие имеются.
Также в некоторых ситуациях могут понадобиться и другие бумаги.
Юридическое сопровождение продажи доли имущества
Продать долю в недвижимости не сложно, однако следует учитывать некоторые нюансы, чтобы в будущем сделку невозможно было признать недействительной. Проконсультируйтесь у юриста компании «Правосфера», который в зависимости от вашей конкретной ситуации, составит оптимальный алгоритм действий.
Специалист также может направлять вас, чтобы вы не допустили фатальную ошибку. Он будет присутствовать на всех официальных встречах и поможет заключить договор в соответствии с требованиями закона. Если необходимо, юрист подключится к делу на любом этапе или проведет срочную консультацию в любое время суток. Наши специалисты работают для вас, поэтому вы можете быть уверены в положительном результате!
Приобретение жилья у нескольких собственников характеризуется 3 следующими моментами: долевые владельцы должны отказаться от преимущественного права на покупку в пользу третьего лица, совместные владельцы принимают единогласное решение о продаже квартиры, орган опеки обязан одобрить сделку несовершеннолетнего собственника.
Гражданское законодательство России устанавливает, что если продажу квартиры 2 собственника осуществляют сообща, то их отношения между собой могут быть оформлены:
- В виде долевой собственности.
- В виде совместной собственности.
Исходя из этого, покупатель должен учитывать особенности сделки при продаже квартиры, принадлежащей двум собственникам, риски, возникающие при покупке жилья, и документы, которые необходимо истребовать у владельцев.
При покупке жилья у несколько собственников покупатель рискует лишиться добросовестно приобретённого им жилища через суд, если:
- Один из собственников не получил согласия от другого сособственника на продажу недвижимости.
- Продавец не уведомил второго сособственника о предстоящей продаже жилья. Таким образом он нарушил его преимущественное право на приобретение доли в квартире.
Документы для заключения сделки
Чтобы исключить из сделки необоснованный риск, необходимо знать, какие документы нужно потребовать у продавца при заключении договора по купле-продаже.
С долевым собственником
Таблица 1. Основные документы при продаже недвижимого объекта долевым сособственником. Источник: правовой портал Консультант.ру
| Документ | Вид документа | Комментарий |
| Основание для владения жилищем (приватизационный договор, решение суда, договор купли-продажи) | Общий для договоров по купле-продаже жилых помещений | Документ, удостоверяющий переход прав владельца от одного физлица к другому. |
| Свидетельство на право собственности | Общий | Официальная бумага из Росреестра, подтверждающая факт государственной регистрации квартиры на собственника. |
| 1. Письменное уведомление второго сособственника с предложением приобрести долю. 2. Письменный отказ второго собственника от покупки доли квартиры. | Обязательный | Документ, необходимый для передачи доли в недвижимости третьему лицу, если второй владелец не хочет её купить. |
Важный нюанс: Если совместными сособственниками жилья являются жена и муж, то закон предусматривает возможность продать жилую недвижимость без получения нотариально заверенного согласия либо личного согласия одного из супругов. Продавцу во время совершения сделки необходимо предъявить покупателю брачный контракт . В документе должно быть указано, что квартира принадлежит только продавцу и у другого супруга нет прав собственника в отношении отчуждаемого жилья.
Дополнительные документы
К дополнительным документам, которые проверяются перед передачей денег при продаже квартиры двумя собственниками, относятся:
- Паспорт.
- Технический паспорт жилого помещения.
- Справка из ЖЭК, содержащая в себе сведения о прописанных в квартире жильцах.
- Счета на коммуналку об отсутствии долгов.
Сколько договоров заключается?
Если продажу квартиры осуществляют два собственника вместе, то достаточно заключения 1 договора. В документе нужно указать персональные данные двух владельцев жилой недвижимости и покупателя.
Важный нюанс : Продавать жильё может один из долевых владельцев без присутствия второго в месте совершения сделки. В данном случае покупателю нужно потребовать, чтобы он показал нотариальное согласие второго собственника на продажу.
При продаже квартиры, которой собственники владеют совместно, составляется 1 договор. Со стороны продавца его могут подписать как оба владельца, так и один из них. Единоличное распоряжение имуществом возможно, если второй сособственник это письменно разрешил. Такое разрешение обязательно заверяется у нотариуса.
Порядок действий
Для долевого собственника
- Подготовить пакет документов для заключения сделки.
- Направить письменное уведомление с условиями договора и ценой другому сособственнику с предложением выкупить долю.
- Ожидать ответа 1 месяц.
- При согласии второго владельца продать ему свою долю недвижимости на указанных в уведомлении условиях. Если второй сособственник не согласен с этими условиями, нужно на переговорах с ним попытаться найти приемлемый для обоих сторон вариант. В случае, если требования покупателя не устраивают продавца, то продавец может отказаться от продажи ему своей части жилья и начать искать другого покупателя.
- При получении письменного отказа или отсутствии ответа в течение 1 месяца обязанность продавца уведомить другого собственника считается выполненной. С этого момента он свободен в выборе покупателя.
Для совместного собственника
- Заручиться письменным согласием второго сособственника, заверенным , либо согласием принять личное участие в сделке. Если решение продать квартиру у 2 собственников не будет единогласным, сделка не сможет состояться.
- Подготовить пакет документов, необходимый для заключения сделки.
- При составлении договора указываются персональные данные только одного из совместных владельцев. Второй сособственник, если он лично участвует в сделке, всего лишь подписывает документ.
Кто платит налоги
Закон возлагает обязанность по выплате НДФЛ в государственную казну на продавца.
Если собственник владел квартирой более 5 лет непрерывно, то он получает право на , равный 1 млн руб.
Важный нюанс: минимальный срок владения недвижимым объектом для получения права на налоговый вычет уменьшается до 3 лет, если:
- Продавец приобрёл жильё по договору пожизненного содержания с иждивением.
- Продавец унаследовал или получил жилище в дар от близкого родственника либо члена семьи.
- Продавец получил недвижимость, заключив приватизационный договор.
Если один собственник - ребёнок
В этом случае родители должны предъявить покупателю письменное разрешение, составленное работником органа опеки. Если разрешения у них не будет, то приобретение квартиры станет крайне рискованным. Дело в том, что орган опеки может оспорить такую сделку в судебном порядке, мотивируя иск нарушением жилищных прав несовершеннолетнего.
Стандартный договор предполагает участие двух сторон. Но это не значит, что их не может быть больше. Один из примеров – покупка квартиры, у которой два собственника. В этом случае требуется определенный алгоритм действий, о котором мы расскажем в нашей статье.
○ Доли в квартире.
Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.
Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором (ст. 244 ГК РФ).
Чаще всего общая собственность возникает, когда имущество приобретается несколькими лицами. Но есть и другие способы возникновения такого вида владения:
- Приватизация на двух и более лиц.
- Переход недвижимости нескольким лицам по наследству.
- При приобретении квартиры в период пребывания в законном браке.
Особенность сделки с квартирой, находящейся в общей собственности, заключается в том, что ее продажа одним лицом невозможна без согласия другого.
○ Покупка квартиры по частям.
Если общая собственность является делимой, можно купить квартиру по частям. Для этого нужно заключить два разных договора с двумя собственниками, которые будут независимы друг от друга. Для каждой сделки нужно:
- Проверить всю документацию продавца.
- Получить согласие второго собственника на продажу.
- Заключить договор купли-продажи.
- Пройти государственную регистрацию перехода права собственности.
Желательно совершать эти сделки одновременно, чтобы быть уверенным в том, что квартира будет принадлежать вам целиком. Потому что если вдруг второй собственник передумает продавать свою часть, вы не сможете в полной мере распоряжаться купленной квартирой (например, сдавать ее в аренду). На все действия потребуется согласие совладельца.
○ Согласие собственника.
Отсутствие возражений со стороны другого собственника – ключевое требование к действительности сделки. Оно должно быть не только получено, но и составлено правильно.
Законодатель не предусматривает строгой формы составления документа. Но есть определенные требования к данным, которые должны быть в нем прописаны. Так, укажите в документе:
- Наименование предмета сделки купли-продажи с его полным описанием (адрес, технические характеристики).
- ФИО, паспортные и контактные данные каждого собственника.
- Реквизиты документа, подтверждающего факт совместной собственности (свидетельство о браке, завещание, договор купли-продажи/дарения и др.).
- Факт отсутствия возражений на продажу квартиры.
- Период действия настоящего соглашения.
- Дата, подпись.
Кроме перечисленных сведений можно указать и реквизиты покупателя, если к моменту оформления документа он уже найден. Согласие на продажу обязательно должно быть заверено нотариусом.
○ Факторы риска.
Если вы решились на покупку квартиры с несколькими собственниками, будьте готовы к определенным трудностям. В первую очередь, это необходимость установления факта совместной собственности. Потому что основной риск – это сокрытие данного обстоятельства продавцом. Чтобы убедиться в количестве собственников, нужно заказать выписку из ЕГРП, где будут указаны все юридические владельцы имущества, а также наличие обременений на него.
Кроме того, при покупке могут возникнуть трудности, если второй собственник:
- Недоступен (пребывает заграницей либо в местах лишения свободы).
- Является недееспособным (о чем имеется соответствующая справка).
○ Права несовершеннолетних.
Если в покупаемой квартире прописан несовершеннолетний, вам необходимо позаботиться о соблюдении его прав. Так, требуется получение согласия органов опеки и попечительства на продажу квартиры. А для этого должны быть предоставлены гарантии, что ребенок будет обеспечен другим жильем, которое по размерам и удобствам не уступает продаваемому.
Соблюдение данного условия имеет принципиальное значение, потому что при нарушении прав ребенка сделка будет аннулирована.
○ Кредитная квартира.
Если жилье, которое вы собираетесь купить приобретено в ипотеку, которая еще не выплачена, участие банка в сделке является обязательным. Он должен дать согласие на продажу и погашение кредитного долга за счет средств покупателя.
А если вы хотите также купить такую квартиру в ипотеку, банк должен переоформить долговые обязательства продавца на покупателя. Для этого придется представить документы, подтверждающие вашу личность и платежеспособность.
○ Квартира в общей собственности супругов.
Если вы собираетесь покупать жилье, которое является совместно нажитым имуществом супругов, необходимо участие каждого из них в сделке. В этом случае подписывается трехсторонний договор, где в роли продавца выступают муж и жена. Договор купли-продажи заключается в простой письменной форме по стандартной схеме, но необходимо, чтобы он был подписан обоими супругами.
Также возможно заключение сделки только с одним из супругов, при условии, что второй представил письменное согласие на продажу, заверенное нотариусом. Независимо от того, как именно будет оформляться сделка, вы должны проконтролировать участие каждого супруга в ней.
○ Особый вид долевой собственности – коммунальная квартира.
Покупка комнаты в коммунальной квартире имеет принципиальное отличие от остальных сделок с долевой собственностью:
- Здесь доли конкретно определены количеством метров, тогда как при совместной собственности деление на доли является условным.
- Соседи играют важную роль в сделке, потому что у них есть преимущественное право на покупку. То есть, они должны документально зафиксировать свой отказ от покупки комнаты, чтобы она могла быть продана третьему лицу.
В остальном, покупка комнаты не отличается от приобретения квартиры. Здесь также нужно убедиться в:
- Правомочности действий продавца.
- Отсутствии обременений на жилплощадь.
- Отсутствии прописанных несовершеннолетних и отбывающих наказание граждан.
- Дееспособности продавца (получить справку о том, что он не состоит на учете у психиатра и невролога).